• 全國兩會之后,我想告訴你幾點買房建議!
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-06-09  /  瀏覽:3510 次  /  

不經意間,2020年幾近過半,回顧近幾個月的時光,只能總結為一個字:難!疫情的烏云下,打亂了全球經濟發展的步調,也打亂了人們日常生活的節奏。好在5月全國兩會,給了一針強心劑,“民生保衛戰”徹底打響,地攤經濟復活,街邊巷尾燃起煙火,讓人暖心。

在這其中,也一直引起人們注意的是,樓市一反常態,走出了獨立行情?!靶£柎骸蓖砹?,但沒有缺席,一二線城市在剛需襯托下,部分區域有些瘋狂,而三四線因為棚改離場,大多數沉默不語。未來樓市怎么走,2020年下半年還能買房嗎?今天再來看一下兩會中與房地產市場發展相關的部分,或許就能得到一些答案。

今年全國兩會政府工作報告中關于房地產的內容,歸納起來主要有以下3點:

①深入推進新型城鎮化。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育產業、增加就業。

②堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。

③完善便民設施,讓城市更宜業宜居。

筆者認為,明確提出來的“城鎮化”、“房住不炒”、“便民設施”3個關鍵字,以及相比往年消失的“棚改”、“房地產稅”等關鍵詞,值得探討分析。


近5年的政府工作報告對比


一、城鎮化


建議關注:都市圈、城市群是發展核心

深入推進新型城鎮化,這個城鎮化并不單單是指農民去城市里買房就是實現了城鎮化,更多的是城鎮居民自身的生產方式、生活方式、文明素質和社會權益所發生的重大變化,加強農村居民生活安置,由點到面實現新型城鎮化。

今年的政府工作報告中,對區域的發展開始細化,而且很明確。

①加快落實區域發展戰略。繼續推動西部大開發、東北全面振興、中部地區崛起、東部率先發展。

②深入推進京津冀協同發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展。

③推進長江經濟帶共抓大保護。

④編制黃河流域生態保護和高質量發展規劃綱要。

⑤推動成渝地區雙城經濟圈建設。

⑥促進革命老區、民族地區、邊疆地區、貧困地區加快發展。發展海洋經濟。

從中可看出,都市圈依然是發展核心,特別是京津冀、粵港澳大灣區、長三角、黃河流域、成渝地區這幾個納入國家戰略的重點區域,值得關注。

中心城市和城市群綜合帶動作用,房地產市場推進放在主要一、二線城市,各省會城市及周邊縣市的房地產發展將成重點,在中國主要經濟帶從南到北,單環渤海經濟帶,長三角經濟帶、南邊的大灣區經濟帶,這里聚集著中國大約35%的人口、70%以上的GDP,這樣的集中抱團式發展將會起到帶動周邊發展的作用。中心城市的發展必定會具備一定人口導入需求,只要合理解決人口就業、產業培育,就能為所在地的房地產市場提供穩定的剛需。

筆者認為,未來的房地產分化已經慢慢開始成為趨勢,在城市選擇上,不少業內人士給出了非常復雜的指標,有GDP,人口數量,地鐵通車里程數,還有中小學生入學人數,更狠的還會列出詳細的經濟水平和產業結構等等。筆者建議,看人口凈流入量、看本外幣存款余額、看城市群規劃三大方面,就會有一個大概的判斷。

二、房住不炒

建議關注:不是房住不買!

房子是用來住的、不是用來炒的已經是老生成談的問題,今年兩會上再次提及,可以明確告訴大家,“房住不炒”可以說是中國房地產調控和政策的總綱,是長期不會變化的,會一直作為住房工作的總指導和總原則。

而且今年兩會也再次明確“因城施策”,表明了后續中央會給地方樓市政策放松提供空間,畢竟目前整體樓市的交易情況還是比較弱的,預計兩會后地方調控政策放松幾率較大,但明顯刺激需求端的政策估計依然不被允許。

“促進房地產市場平穩健康發展”,意思不難理解,今年房地產發展目標依然是“穩”字當頭,目前部分熱點城市投機炒作的依然較多,不少貸款資金繼續流入房地產,這是后續值得關注的。

三、便民設施

建議關注:好地段的“老破舊”

這種提法過去比較少見,可以說城市的發展已不局限于房地產建設,反而開始強調宜居性,這其中就包括舊改和公共設施強化。

值得關注的是,今年老舊小區改造依舊會是重點發展工程,著重于提升居民的居住水平的改善,有利于提升社區基層綜合水平。據統計,從目前各試點城市老舊小區改造投入資金情況來看,預計全國老舊小區的改造將會帶動近5萬億的投資,促進經濟增長。

在此意義上,“老破舊”社區迎來了前所未有的改造契機,其價值必須重估。不過,政府的資金是有限的,很難做到雨露均沾,實踐中具體改造誰,肯定會有個優先級。所以如果要購買“老破舊”物業,建議要記住這幾個條件:大城市(三四線城市的老破舊盡量不要碰)、核心地段(核心地段往往象征著城市形象)、最好是帶學位的老破舊。

四、消失的“棚改”

建議關注:投資三四線城市房產要慎重

和往年兩會相比,今年關于棚改的信息沒了蹤影,眾所周知棚改是三四線城市房價上漲的主要動因,2018年就已經開始逐漸收回棚改審批項目,到今年兩會徹底不再提及,預測三四線以下的城市房價將會逐漸降溫。

缺乏優質產業支撐,又在疫情的影響下,三四線本來就已經透支了部分購買力,再加上失去棚改的依托,購房者的觀望情緒將會更加強烈,而且對于二手房市場也會是一個沖擊,新房都賣不出去,更何況二手房呢!

不過對于地方來說,結束棚改,加速舊改,棚改的退出將會減少土地財政收入,但是舊改將會對這方面進行彌補,今年將會“新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個”,對于老舊小區改造來說,將會帶動諸如裝修、保潔、家具等產業的消費,不過與棚改相比,產生的效益還是不能同日而語的。

五、未提及的房地產稅

建議關注:信其有,不要盲目入市

和近兩年的兩會相比,今年也未提及房地產稅。過也可能是因為在5月11日發布實施的《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中已經提出“穩妥推進房地產稅立法”,就不再把房地產稅當做重點在兩會中提及。

值得關注的是,4月13日晚住建部發文,全面采集樓盤信息,實現網簽及時備案!構建房屋管理平臺,推進全國一張網建設!從中可見,房地產權登記全國聯網必將實現,這是開征房產稅的前置程序。

房地產稅已經連續三年穩妥推進中,根據觀察和業內的聲音,筆者認為,目前我國的房地產稅法草案其實已差不多了,但由于疫情的影響,當前經濟形勢不明朗,所以會延期公布,要不然今年很可能就上會一讀了。當然,雖然草案已差不多備好,但全面開征的話,預計還得兩年的時間。

對于房地產稅,普通大眾比較關心的是:出臺房地產稅主要目的是什么,對房價會產生什么樣的影響?

從目前的種種跡象來看,大多業內人士包括筆者本人認為:出臺房地產稅最主要的目的或許是用來代替土地財政,使其成為地方政府財政收入的主要來源,用以維持地方巨大的財政支出,以及解決地方債務問題;至于對房價的影響,從國際與國內出臺房地產稅的國家和城市(上海、重慶)來看,房地產稅對房價的調控作用效果并不明顯。當然也不可忽略的是,房地產稅可能會帶來短期情緒沖擊。如果對多套房的持有者征收很高的稅,也將會對整體房價產生較大影響。

綜上來看,今年的房地產政策還是以穩為主,更多的側重點可能會放到民生就業方面,不過在疫情的影響下經濟形勢可能會困難一點,不過國內經濟環境會相對寬松,購房者需要抓住機會,看清形勢,也不要盲目入市。


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